Sobre esta medida empezó a orbitar hace cuatro años la redacción de la ley de Vivienda y en pocos días se convertirá en la nueva realidad del mercado del alquiler para más de un centenar de municipios. El Ministerio de Vivienda ha presentado este martes el Índice de Referencia de Precios con el que pretende reducir por debajo de precio de mercado los alquileres de vivienda en aquellas ubicaciones de España donde el esfuerzo de los inquilinos para pagar las rentas mensuales es superlativo. La tabla presentada por el departamento de Isabel Rodríguez permite fijar un precio mínimo y otro máximo que fluctuará dependiendo del barrio o municipio que se denomine como área tensionada y también en base a las características del inmueble.
El nuevo sistema tendrá en cuenta una serie de variables como son la superficie, estado de conservación, año de construcción, certificación energética, zonas comunitarias y la tenencia o no de otras comodidades como garaje, ascensor, piscina, conserjería, entre otras condiciones que permitirán al propietario aspirar a fijar el precio máximo permitido por el Índice, según ha desvelado este martes el secretario de Estado de Vivienda, David Lucas. Los límites solo podrán funcionar en las zonas tensionadas y afectarán especialmente a los grandes tenedores. Es decir, a aquellos propietarios de más de diez pisos, que las autonomías pueden reducir, si lo solicitan, a cinco.
Los grandes propietarios tendrán que referenciar al Índice de Vivienda los nuevos contratos firmados a partir del momento en el que sea declarada la zona tensionada. No estarán afectados los alquileres que están en vigor. Según ha explicado Lucas, si los contratos al corriente hoy tienen un precio inferior al de los límites, prevalecerá este último precio en el próximo contrato que se firme. Es decir, se tendrá en cuenta la menor de las rentas.
En el caso de las propiedades de los caseros que estén fuera de esa denominación (la inmensa mayoría), tan solo estarán sujetos al Índice aquellos inmuebles que no hayan estado en el mercado del alquiler en los últimos cinco años. El resto, estarán referenciados a la renta que pagaba el inquilino anterior, como marca la ley de Vivienda.
Lucas asegura que durante el rastreo realizado por Vivienda se han detectado grandes variaciones de precios entre lo que marca el Índice y lo que aparece en los portales inmobiliarios. Sucede en las principales capitales españolas y ha puesto varios ejemplos: En Barcelona, ha señalado el caso de un mismo portal en la calle Valencia, donde el rango superior del Índice marca 984 euros, pero en oferta privada se eleva a 1.660 euros; también en la Ciudad Condal, en la calle Madrazo se ofertan pisos a 1.772 euros en comparativa al precio de referencia de 847 euros. Especialmente duro ha sido con Madrid, donde Lucas ha asegurado que en algunos barrios, las oscilaciones alcanzan el 60%.
Tienen que estar en zonas tensionadas
Pero para que todas estas medidas tengan sentido, las viviendas deben estar ubicadas en las zonas que se denominen como tensionadas. Es una definición que pueden solicitar exclusivamente las comunidades autónomas. En esa petición, los departamentos de Vivienda autonómicos interesados tienen que demostrar que en las zonas a intervenir el esfuerzo para pagar el alquiler supera el 30% de los ingresos de los hogares. Pero también tendrán que presentar un plan para tratar de corregir esa problemática comprometiendo medidas como la construcción de vivienda para el alquiler asequible u otros incentivos fiscales. La declaración de zona tensionada durará tres años, pero se podrán establecer prórrogas anuales si no se logra durante ese periodo solucionar el problema de los alquileres altos.
A partir de la renta
El Índice de Referencia de Precios del alquiler se ha elaborado a partir de la declaración de la Renta de dos millones y medio de propietarios -no se han tenido en cuenta datos de sociedades-. Su configuración se ha hecho sobre la base de identificación de zonas censales, y no se ha contado con los datos de País Vasco y Navarra al contar con regímenes fiscales diferentes. «Trabajaremos con ambas regiones en grupos distintos para conformar el índice», ha señalado el secretario de Estado. En su fabricación han participado la Agencia Tributaria, Catastro, INE, presidencia de Gobierno, Ministerio de Vivienda, Consejo General de Economistas y los técnicos de la Generalitat de Cataluña, entre otros. «Es un método técnico, científico, que se nutre de mucha información», ha explicado David Lucas. Los precios que aparecen en el Índice se revisarán de forma anual a partir de los datos recabados del IRPF. Esta primera tabla en vigor estará referenciada a los datos recogidos de las declaraciones de la Renta de 2022.
Poco éxito
El Gobierno quiere dar así un paso más para tratar de hacer efectiva la la ley de Vivienda, aunque la medida parece que en principio tendrá poco éxito. Lucas asegura que comunidades como Asturias y Navarra han mostrado interés por denominar algunos municipios tensionados. Pero hasta el momento, Cataluña es la única que aplicará los límites de precios. Así ocurrirá en los próximos días. Concretamente, desde Vivienda estiman que esto sucederá el próximo 13 de marzo, si la Generalitat entrega toda la documentación requerida por el departamento.
Desde ese momento, 140 municipios catalanes estarán bajo la definición de área tensionada y podrán limitar los alquileres. Aunque la Generalitat todavía discrepa de la fórmula usada por el ministerio para elaborar el Índice de Precios. Al menos eso deslizaron ayer tras una reunión mantenida ayer entre la ministra Isabel Rodríguez y la consejera de Territorio de Cataluña, Ester Capella. Desde el Ejecutivo catalán creen que los rangos máximos y mínimos propuestos no bajarán los precios y piden que prevalezca el Índice de topes que fabricó la Generalitat para limitar los arrendamientos durante el año y medio en el que estuvo en vigor la ley de alquileres catalana.
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